Ley okupas en 2026: qué dice, cuánto cuesta echar a un okupa y cómo proteger tu piso

En resumen: lo que debes saber en 2026

• Se llama okupas a quienes viven en una vivienda ajena sin contrato y sin ningún derecho sobre ella.
• Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que permite tramitar la ocupación por juicio rápido: sobre el papel, se llega a juicio en unos 15 días. En la práctica, el desalojo suele llevar meses.
• Si ocupan la vivienda en la que vives, la policía puede intervenir en el momento mientras la ocupación es reciente. Si ocupan un piso vacío, hará falta una resolución judicial.
• El tipo de okupa más frecuente, según el agente Oleg Grechko, funciona como un negocio: se va a cambio de dinero, normalmente unos 10 000 €.
• El seguro de impago de alquiler cuesta entre el 3 y el 5 % de la renta anual y protege frente a inquilinos que dejan de pagar.

Okupas en España: por qué preocupan tanto

Para quien compra un piso en España o lo pone en alquiler, los okupas son una de las grandes preocupaciones. Los informativos están llenos de historias de propietarios que pasan años sin poder entrar en su propia casa.

Oleg Grechko, fundador de la inmobiliaria SFERO Real Estate en Valencia, explicó en el pódcast de SunClub (en ruso) que hay okupas muy distintos y que la mayoría de las historias de terror no tienen que ver con el tipo más habitual.

Cuando los presentadores le preguntan si es verdad que librarse de los okupas es casi imposible, Oleg responde corto: «Es posible. No siempre es difícil. A veces lo es».

54 min

Momentos clave

1. 0:00 Con 100.000 euros aquí no compras nada
2. 0:30 Quién es Oleg y las dos preguntas del episodio
3. 0:57 Una mudanza planificada: de Varsovia a Valencia
4. 1:41 Cuánto tardó en ganar su primer dinero en España
5. 2:39 Lo que le sorprendió el primer año: burocracia y plazos
6. 4:22 Si no estás seguro al 1000 %, no empieces
7. 6:13 Por qué inmobiliaria: un servicio pésimo en las visitas
8. 7:09 Primera operación: Oropesa del Mar, primera línea
9. 8:12 Seis meses hasta el primer cliente y casi 100.000 € en negativo
10. 10:44 Una idea de madrugada y formación: de qué responde una agencia en España
11. 12:12 A quién contratar primero y por qué cuesta formar equipo
12. 13:03 Un cliente con 250.000 €: qué estrategias hay
13. 14:46 Alquilar a largo plazo y vivir en el piso: por qué no funciona
14. 16:03 Por qué el flipping ha muerto
15. 18:34 Dónde está hoy el margen: obra nueva
16. 19:06 ¿Terminarán el edificio? Cómo se protege el dinero del comprador
17. 20:39 Gastos de compra: ITP 9 %, notaría, registro y agencia
18. 21:42 El acta de la comunidad: cómo no heredar una deuda ajena
19. 22:46 Para qué una agencia si existe Idealista
20. 23:59 Okupas: cómo encuentran los pisos
21. 25:12 Tipos de okupas y seguro de impago
22. 27:15 Caso real: los okupas se fueron en 2 horas por 4.000 €
23. 29:40 Por qué el casero pide tu contrato de trabajo
24. 32:34 Hipoteca para no residentes: entrada e ingresos
25. 33:33 Hipoteca para quienes viven con protección temporal
26. 34:02 Qué mira el banco: contrato de 2 años, autónomo 3 años
27. 35:08 La regla del 35 % y pisos de hasta 150.000 € cerca de Valencia
28. 37:44 Cuánto espera el vendedor la hipoteca: arras a 3 meses
29. 39:46 Hasta qué edad conceden hipoteca
30. 39:56 Operaciones difíciles y expectativas irreales
31. 42:36 Cien mil euros junto al mar: expectativas frente al mercado
32. 43:57 476 vídeos en un año: por qué la presencia en medios salva el negocio
33. 46:33 Noticias y vídeos de nicho: alcance frente a clientes
34. 47:42 Por qué Oleg firmó un contrato anual con la revista impresa
35. 50:03 Código SunClub: consulta con el fundador
36. 50:48 Tres consejos para quien empieza un negocio en España
37. 52:21 Español de nivel A2 y por qué no hay vuelta atrás
38. 53:50 Avance del próximo episodio

Tipos de okupas

Okupas de negocio. Según Oleg, los más habituales. Entran en un piso vacío y esperan a que el dueño vaya a negociar. «Es puro negocio, nada personal. Tarifa como tal no hay, pero más o menos anda por los 10 000 euros, y se van», cuenta.

Inquilinos que dejan de pagar. Son los inquiokupas: entraron con contrato, dejaron de pagar y no se van. Estos casos se resuelven en el juzgado. Según Oleg, ahora el procedimiento va bastante más rápido que hace unos años.

Ocupantes con especial protección. Si en el piso viven personas que el juez considere vulnerables, por ejemplo familias con niños pequeños, el desalojo puede alargarse. Oleg insiste en que la ley permite desalojar a cualquiera, pero en estos casos los plazos son más largos.

Qué dice la ley okupas en 2026

Lo primero que mira la ley es qué tipo de vivienda se ha ocupado.

• Tu morada, la casa en la que vives, incluida una segunda residencia a la que vas con regularidad. Ocuparla es allanamiento de morada. Si la ocupación es reciente, la policía puede sacar a los ocupantes en el acto.
• Un piso vacío en el que no vive nadie. Ocuparlo es usurpación, y en ese caso no se puede desalojar a nadie sin resolución judicial.

Desde abril de 2025, ambos casos pueden juzgarse por la vía penal del juicio rápido. Además, desde 2018 existe un procedimiento civil para propietarios particulares (personas físicas) que permite recuperar antes la vivienda ocupada. Cuánto tardará tu caso depende del juzgado, del tiempo que lleve ocupado el piso y de quién viva en él. Lo mejor es llevarlo con un abogado desde el primer día.

La famosa «regla de las 48 horas» no figura en ninguna ley. La policía puede actuar de inmediato cuando la ocupación es reciente y evidente, así que cuentan las horas: cuanto antes denuncies, más opciones tendrás.

Un caso real: se fueron en dos horas por 4000 €

Oleg no conoce el tema por las noticias. Una vez, unos okupas entraron en un piso que acababan de comprar para reformar. Había estado vacío alrededor de una semana.

«Llegamos y la puerta no abría. Llamamos a un cerrajero, abrimos y ellos estaban tan tranquilos sentados en el dormitorio, esperando. Dijeron la cifra enseguida, 4000 euros, y no hubo regateo. Uno trajo un coche, cargaron sus cosas y se fueron. Desde que nos enteramos pasaron dos horas», recuerda Oleg.

Mientras esperaban el coche, los visitantes aún tuvieron tiempo de dar consejos: qué cerraduras poner y por qué habían elegido justo ese piso. Uno incluso enseñó en Amazon una cerradura más difícil de forzar.

Cómo eligen el piso los okupas

• El piso parece deshabitado. En el caso de Oleg, lo delató el balcón: hacía tiempo que nadie lo limpiaba.
• El anuncio de venta. Los okupas siguen Idealista y otros portales, por eso algunos propietarios de pisos vacíos no los anuncian abiertamente.
• Edificios antiguos y viviendas vacías. Según Oleg, hay okupas tanto en grandes ciudades como en pueblos pequeños.

Cómo proteger tu piso de los okupas

Si alquilas tu piso. Contrata un seguro de impago de alquiler. Según las aseguradoras, cuesta entre el 3 y el 5 % de la renta anual. Oleg da una referencia más sencilla: alrededor del 60 % de una mensualidad al año, es decir, unos 600 € con un alquiler de 1000 €. «Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora se encarga del desahucio y, mientras tanto, te sigue pagando el alquiler», explica. Estas pólizas suelen cubrir entre 12 y 24 meses de impago y los servicios de un abogado.

Otras dos reglas de la experiencia de Oleg:

• Deja por escrito en el contrato quién vive exactamente en el piso. Nadie más se instala sin tu autorización por escrito.
• Que no te extrañe que los caseros pidan contrato de trabajo: con él, la aseguradora comprueba la solvencia del inquilino.

Si el piso está vacío. Procura que parezca habitado, pon una buena cerradura y alarma, y pide a los vecinos que te llamen si ven algo raro. Comprueba si tu seguro de hogar cubre la ocupación: algunas pólizas incluyen los servicios de un abogado.

Si vas a comprar. Antes de firmar las arras, asegúrate de que el piso está libre y visítalo en persona. Los pisos con okupas se venden más baratos, pero con ellos compras también el problema. Qué más revisar antes de comprar y cuánto pagarás además del precio, en «Gastos de compra de vivienda en la Comunidad Valenciana en 2026».

Cómo echar a un okupa si ya está dentro

1. Llama de inmediato a la policía (091 o 112) y presenta denuncia. Cuanto más reciente es la ocupación, más margen tiene la policía.
2. Reúne pruebas de que la vivienda es tuya y la usas: escrituras o nota simple, recibos de luz y agua, empadronamiento.
3. No entres por la fuerza ni cortes la luz o el agua: podrías acabar denunciado tú.
4. Busca un abogado con experiencia en ocupaciones. Te dirá qué vía es más rápida en tu caso, la penal o la civil.

Preguntas frecuentes

¿Se puede echar a un okupa en 48 horas?

La ley no fija ningún plazo de 48 horas. La policía puede desalojar en el acto si la ocupación es reciente y evidente, sobre todo si se trata de la vivienda en la que vives. En los demás casos hace falta un juez.

¿Cuánto tarda el desalojo de okupas en España?

Desde abril de 2025, la ocupación puede tramitarse por juicio rápido y, sobre el papel, se llega a juicio en unos 15 días. En la práctica, el desalojo suele llevar varios meses, sobre todo si en el piso viven personas que el juez considera vulnerables.

¿Cuánto cuesta echar a un okupa?

Según el agente Oleg Grechko, los okupas que entran para cobrar por irse suelen pedir unos 10 000 €. En su experiencia hubo un caso en el que se fueron en dos horas por 4000 €.

¿El seguro cubre a los okupas?

El seguro de impago de alquiler protege frente a inquilinos que dejan de pagar y se hace cargo del desahucio. Frente a la ocupación de un piso vacío no sirve. Para eso revisa tu seguro de hogar: algunas pólizas cubren los servicios de un abogado en caso de ocupación.

Sobre el experto

Oleg Grechko es fundador y director comercial de la inmobiliaria SFERO Real Estate (Valencia, Costa Blanca, Costa del Azahar). La conversación completa, de los precios de los pisos a la hipoteca, está en el pódcast de SunClub (en ruso), y un resumen sobre la compra de vivienda, en «Comprar piso en Valencia con 100 000 euros».

• Web: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate