Окупасы в Испании в 2026 году: новый закон, сколько стоит выселение и как защититься

Коротко: что важно знать в 2026 году

• Окупасами в Испании называют людей, которые живут в чужом жилье без договора и без права на него.
• С 3 апреля 2025 года действует закон (Ley Orgánica 1/2025), по которому дела о захвате жилья можно вести в ускоренном порядке: по замыслу, до суда проходит около 15 дней. На практике выселение часто занимает месяцы.
• Если заняли жильё, в котором вы живёте, полиция может вмешаться сразу, пока захват свежий. Если заняли пустую квартиру, понадобится решение суда.
• Самый частый вид окупасов, по словам агента Олега Гречко, работает как бизнес: съезжают за деньги, обычно около 10 000 €.
• Страховка от неуплаты аренды стоит 3–5 % годовой арендной платы и защищает от жильцов, которые перестали платить.

Кто такие окупасы и почему о них столько говорят

Слово «окупас» (okupa) испанцы используют для всех, кто живёт в чужом жилье без права на него. Для тех, кто покупает квартиру в Испании или сдаёт её, это одна из главных тревог: в новостях рассказывают истории, где владелец годами не может попасть в собственный дом.

Олег Гречко, основатель агентства недвижимости SFERO Real Estate в Валенсии, в подкасте SunClub объяснил, что окупасы бывают очень разные и что большинство страшных историй связано не с тем видом, который встречается чаще всего.

На вопрос ведущих, правда ли, что освободиться от окупасов почти невозможно, Олег отвечает коротко: «Возможно. Не всегда сложно. Бывает сложно».

54 мин

Ключевые моменты

1. 0:00 За 100 тысяч здесь можно купить ничего
2. 0:30 Кто такой Олег и два главных вопроса выпуска
3. 0:57 Переезд по плану: через Варшаву в Валенсию
4. 1:41 Сколько прошло до первых денег в Испании
5. 2:39 Что удивило в первый год: бюрократия и сроки
6. 4:22 Если не уверен на 1000 %, не начинай
7. 6:13 Почему недвижимость: провал в сервисе на просмотрах
8. 7:09 Первая сделка: Оропеса-дель-Мар, первая линия
9. 8:12 Полгода до первого клиента и почти минус 100 тысяч
10. 10:44 Идея ночью и обучение: за что отвечает агентство в Испании
11. 12:12 Кого нанимать первым и почему команду собрать трудно
12. 13:03 У клиента 250 тысяч: какие есть стратегии
13. 14:46 Сдавать надолго и жить самому: почему так не работает
14. 16:03 Почему флиппинг умер
15. 18:34 Где сейчас маржа: новостройки
16. 19:06 Достроят ли дом: как защищены деньги покупателя
17. 20:39 Расходы при покупке: ITP 9 %, нотариус, регистрация, агентство
18. 21:42 Протокол собрания соседей: как не купить чужой долг
19. 22:46 Зачем агентство, если есть Idealista
20. 23:59 Окупасы: как они находят квартиры
21. 25:12 Виды окупасов и страховка от неуплаты
22. 27:15 Кейс: окупасы выехали за 2 часа и 4 000 €
23. 29:40 Зачем арендодателю ваш рабочий контракт
24. 32:34 Ипотека для нерезидентов: первый взнос и доход
25. 33:33 Ипотека для тех, кто живёт по временной защите
26. 34:02 Что смотрит банк: контракт 2 года, автономо 3 года
27. 35:08 Правило 35 % и квартиры до 150 тысяч возле Валенсии
28. 37:44 Сколько продавец ждёт ипотеку: арра на 3 месяца
29. 39:46 До какого возраста дают ипотеку
30. 39:56 Сложные сделки и завышенные ожидания
31. 42:36 Сто тысяч на море: ожидания против рынка
32. 43:57 476 роликов за год: почему медийность спасает бизнес
33. 46:33 Новости и нишевые ролики: охват против заявок
34. 47:42 Зачем Олегу годовой контракт с печатным журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультация основателя
36. 50:48 Три совета тем, кто начинает бизнес в Испании
37. 52:21 Испанский на A2 и почему дороги назад нет
38. 53:50 Анонс следующего выпуска

Какие бывают окупасы

Окупасы-бизнес. Самый распространённый вид, по словам Олега. Люди занимают пустую квартиру и ждут, когда владелец придёт договариваться. «Это чисто бизнес, ничего личного. Тарифной сетки особо нет, но плюс-минус это в районе 10 тысяч евро, и люди выезжают», — рассказывает он.

Арендаторы, которые перестали платить. В Испании их называют inquiokupas: человек заехал по договору, а потом перестал платить и не съезжает. Такие случаи решаются через суд. По словам Олега, сейчас эта процедура идёт заметно быстрее, чем несколько лет назад.

Жильцы, которых закон защищает особо. Если в квартире живут люди, которых суд признает уязвимыми, например семьи с маленькими детьми, выселение может затянуться. Олег подчёркивает, что по закону выселить можно любого, но сроки в таких делах дольше.

Что говорит закон в 2026 году

Для закона важно, какое жильё заняли.

• Ваше жильё, в котором вы живёте (morada), в том числе второе жильё, куда вы регулярно приезжаете. Его захват считается незаконным проникновением в жилище (allanamiento de morada). Если захват свежий, полиция может вывести людей сразу.
• Пустая квартира, где никто не живёт. Её захват закон называет usurpación, и тут без решения суда людей не выселят.

С апреля 2025 года оба вида дел можно рассматривать в ускоренном уголовном порядке (juicio rápido). Кроме того, с 2018 года действует гражданская процедура для владельцев-физических лиц, которая позволяет быстрее вернуть занятое жильё. Сколько займёт дело в вашем случае, зависит от суда, от того, как давно заняли квартиру, и от того, кто в ней живёт. Решать это лучше с юристом с первого дня.

Распространённое «правило 48 часов» в законе не прописано. Полиция может действовать сразу, когда захват свежий и очевидный, поэтому решают часы: чем раньше вы заявите, тем больше вариантов.

Кейс: окупасы съехали за два часа и 4 000 €

Олег знает эту тему не по новостям. Однажды окупасы заехали в квартиру, которую только что купили под ремонт. Квартира простояла пустой около недели.

«Мы приехали, а дверь не открывается. Вызвали мастера, вскрыли дверь, а они спокойно сидят в спальне и ждут. Сразу назвали сумму, 4 000 евро, торговаться не стали. Один подогнал машину, забрали вещи и уехали. От момента, когда мы узнали, прошло два часа», — вспоминает Олег.

Пока ждали машину, гости успели дать советы: какие замки ставить и почему они выбрали именно эту квартиру. Один даже показал на Amazon замок, который сложнее вскрыть.

Как окупасы выбирают квартиру

• Квартира выглядит нежилой. В случае Олега выдал балкон: на нём давно никто не убирал.
• Объявление о продаже. Окупасы отслеживают Idealista и другие сайты, поэтому часть владельцев пустых квартир не публикует их в открытом доступе.
• Старые дома и пустующее жильё. По словам Олега, окупасы встречаются и в больших городах, и в маленьких посёлках.

Как защититься

Если вы сдаёте квартиру. Оформите страховку от неуплаты аренды. По данным страховщиков, она стоит 3–5 % годовой арендной платы. Олег приводит ориентир попроще: около 60 % одной месячной аренды в год, то есть при аренде 1 000 € примерно 600 €. «Если арендатор перестаёт платить, страховая сама занимается выселением, а пока она этим занимается, продолжает платить вам аренду», — объясняет он. Обычно такие полисы покрывают от 12 до 24 месяцев неуплаты и услуги юриста.

Ещё два правила из практики Олега:

• Пропишите в договоре, кто именно живёт в квартире. Остальные заселяются только с вашего письменного разрешения.
• Не удивляйтесь, что арендодатели просят рабочий контракт: по нему страховая проверяет платёжеспособность жильца.

Если квартира стоит пустой. Следите, чтобы она выглядела жилой, поставьте надёжный замок и сигнализацию, попросите соседей звонить вам при чём-то странном. Узнайте, есть ли в вашей страховке жилья защита на случай захвата: часть полисов покрывает услуги юриста.

Если вы покупаете жильё. До подписания задатка убедитесь, что квартира свободна, и посетите её лично. Квартиры с окупасами продают дешевле, но вместе с ними вы покупаете и проблему. Что ещё проверить перед покупкой и сколько платить сверху к цене — в статье «Расходы при покупке квартиры в Испании».

Что делать, если окупасы уже в квартире

1. Сразу звоните в полицию (091 или 112) и подавайте заявление. Чем свежее захват, тем больше у полиции возможностей.
2. Соберите доказательства, что жильё ваше и что вы им пользуетесь: документы о собственности, счета за свет и воду, прописку (padrón).
3. Не врывайтесь сами и не отключайте свет и воду: это может обернуться обвинением против вас.
4. Обратитесь к юристу, который ведёт такие дела. Он подскажет, какой путь быстрее в вашем случае: уголовный или гражданский.

Частые вопросы

Можно ли выгнать окупасов за 48 часов?

Срока в 48 часов в законе нет. Полиция может вывести людей сразу, если захват свежий и очевидный, особенно если заняли жильё, в котором вы живёте. В остальных случаях нужен суд.

Сколько длится выселение окупасов в Испании?

С апреля 2025 года дела о захвате жилья можно вести в ускоренном порядке, по замыслу закона до суда около 15 дней. На практике выселение часто занимает несколько месяцев, особенно если в квартире живут люди, которых суд признаёт уязвимыми.

Сколько стоит договориться с окупасами?

По словам агента Олега Гречко, окупасы, которые занимают квартиру ради выкупа, обычно просят около 10 000 €. В его практике был случай, когда они съехали за два часа и 4 000 €.

Покрывает ли страховка окупасов?

Страховка от неуплаты аренды защищает от жильцов, которые перестали платить, и оплачивает выселение. От захвата пустой квартиры она не защищает. Тут стоит проверить страховку жилья: часть полисов покрывает услуги юриста при захвате.

Об эксперте

Олег Гречко — основатель и директор по продажам агентства недвижимости SFERO Real Estate (Валенсия, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). Весь разговор с ним, от цен на квартиры до ипотеки, — в подкасте SunClub, а коротко о покупке жилья — в статье «Что можно купить в Валенсии за 100 000 евро».

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate