Ипотека в Испании для иностранцев в 2026 году: условия, первый взнос и возраст

Коротко: условия ипотеки в 2026 году

• Ипотеку в Испании дают и тем, кто здесь живёт, и нерезидентам. Главное — официальный доход.
• Платёж по ипотеке не должен превышать 30–35 % дохода.
• Резидентам банки обычно дают до 80 % стоимости жилья, нерезидентам 60–70 %. Значит, первый взнос — от 20 % до 30–40 % плюс расходы на покупку.
• К концу выплат заёмщику, в зависимости от банка, должно быть не больше 70–80 лет. Срок — до 30 лет, нерезидентам чаще до 25.
• Одобрение занимает один-два месяца.

Можно ли иностранцу получить ипотеку в Испании

Да, и это один из самых живучих мифов среди тех, кто переехал. «Реально, более чем. И даже не надо здесь жить», — говорит Олег Гречко, основатель агентства недвижимости SFERO Real Estate в Валенсии, в подкасте SunClub.

Для банка важно не гражданство, а доход: официальный, подтверждённый документами и в стабильной валюте. «Тут вопрос не в том, где ты подтверждаешь доход, а в валюте, в которой ты его получаешь: евро, фунты, доллары, злотые», — объясняет Олег. Если доход в другой валюте, банк обычно закладывает запас на колебания курса.

54 мин

Ключевые моменты

1. 0:00 За 100 тысяч здесь можно купить ничего
2. 0:30 Кто такой Олег и два главных вопроса выпуска
3. 0:57 Переезд по плану: через Варшаву в Валенсию
4. 1:41 Сколько прошло до первых денег в Испании
5. 2:39 Что удивило в первый год: бюрократия и сроки
6. 4:22 Если не уверен на 1000 %, не начинай
7. 6:13 Почему недвижимость: провал в сервисе на просмотрах
8. 7:09 Первая сделка: Оропеса-дель-Мар, первая линия
9. 8:12 Полгода до первого клиента и почти минус 100 тысяч
10. 10:44 Идея ночью и обучение: за что отвечает агентство в Испании
11. 12:12 Кого нанимать первым и почему команду собрать трудно
12. 13:03 У клиента 250 тысяч: какие есть стратегии
13. 14:46 Сдавать надолго и жить самому: почему так не работает
14. 16:03 Почему флиппинг умер
15. 18:34 Где сейчас маржа: новостройки
16. 19:06 Достроят ли дом: как защищены деньги покупателя
17. 20:39 Расходы при покупке: ITP 9 %, нотариус, регистрация, агентство
18. 21:42 Протокол собрания соседей: как не купить чужой долг
19. 22:46 Зачем агентство, если есть Idealista
20. 23:59 Окупасы: как они находят квартиры
21. 25:12 Виды окупасов и страховка от неуплаты
22. 27:15 Кейс: окупасы выехали за 2 часа и 4 000 €
23. 29:40 Зачем арендодателю ваш рабочий контракт
24. 32:34 Ипотека для нерезидентов: первый взнос и доход
25. 33:33 Ипотека для тех, кто живёт по временной защите
26. 34:02 Что смотрит банк: контракт 2 года, автономо 3 года
27. 35:08 Правило 35 % и квартиры до 150 тысяч возле Валенсии
28. 37:44 Сколько продавец ждёт ипотеку: арра на 3 месяца
29. 39:46 До какого возраста дают ипотеку
30. 39:56 Сложные сделки и завышенные ожидания
31. 42:36 Сто тысяч на море: ожидания против рынка
32. 43:57 476 роликов за год: почему медийность спасает бизнес
33. 46:33 Новости и нишевые ролики: охват против заявок
34. 47:42 Зачем Олегу годовой контракт с печатным журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультация основателя
36. 50:48 Три совета тем, кто начинает бизнес в Испании
37. 52:21 Испанский на A2 и почему дороги назад нет
38. 53:50 Анонс следующего выпуска

Сколько даст банк: правило 35 %

Главное ограничение: ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать примерно 35 % дохода. Некоторые банки ориентируются на 30 %.

Олег приводит пример: «Даже если у тебя полторы тысячи, ты можешь взять ипотеку, где будет 500 евро оплата. Это квартира где-то до 150 тысяч». Расчёт сходится: при ставке около 3 % годовых и сроке 30 лет платёж 525 € в месяц соответствует кредиту примерно на 125 000 €. Вместе с первым взносом в 20 % этого хватает на квартиру около 150 000 €.

В самой Валенсии за такие деньги почти ничего нет, а в пригородах вроде Бурхасота, Мислаты или Сагунто можно найти квартиру с двумя спальнями в доме 1970-х. Подробнее о ценах — в статье «Что можно купить в Валенсии за 100 000 евро».

Первый взнос: 20 % или 40 %

Если вы живёте в Испании и покупаете жильё для себя, банк обычно финансирует до 80 % стоимости, то есть первый взнос от 20 %. Нерезидентам из стран ЕС банки чаще дают до 70 %, остальным около 60 %.

«Нужно рассчитывать минимум на 20 % первоначального взноса, особенно если ты не резидент и здесь не живёшь. А вообще можно дойти даже до 40», — говорит Олег. Программы со стопроцентным финансированием существуют, но, по его словам, на практике банки всё равно просят хотя бы 10 %.

К первому взносу прибавьте расходы на покупку: налог, нотариуса, регистрацию. Для вторичного жилья в Валенсийском сообществе это около 10–12 % цены, подробный расчёт — в статье «Расходы при покупке квартиры в Испании».

Какой доход считает банк

• Наёмная работа. По словам Олега, банки ужесточили требования: раньше хватало контракта на год, теперь чаще просят не меньше двух лет.
• Autónomo. Банк смотрит на задекларированный доход за несколько лет, Олег говорит о трёх годах.
• Доход без документов банк не учитывает: ни переводы от знакомых, ни криптовалюту. «Нет ручек, нет варенья. Хочешь ипотеку — иди работай официально», — отвечает Олег на вопрос про онлайн-доходы.

Обычный пакет документов: паспорт и NIE, трудовой контракт или декларации autónomo, справки о доходах, выписки по счёту за последние месяцы, налоговые декларации.

Ипотека для украинцев с временной защитой

Для тех, кто живёт в Испании по временной защите и снимает жильё, Олег советует ипотеку без колебаний: «Да, обязательно. Ипотека вам дешевле, чем аренда». Ежемесячный платёж часто выходит заметно ниже аренды такой же квартиры.

Условия те же, что и для остальных резидентов: официальный доход, трудовой контракт, первый взнос и расходы на покупку. Временная защита для граждан Украины в Испании продлена до 4 марта 2027 года. Перед подачей заявки спросите в банке, как он относится к сроку действия вашего документа: у разных банков подход разный.

Возраст и срок кредита

Ипотеку дают максимум на 30 лет, нерезидентам чаще на 25. При этом к моменту последнего платежа заёмщику должно быть не больше 70–80 лет, точный порог зависит от банка. Если вам 50, реальный срок — 20–25 лет, и платёж будет выше.

Сколько ждать одобрения и как не потерять задаток

От заявки до получения ипотеки обычно проходит один-два месяца. Продавец не всегда готов ждать, поэтому договориться лучше заранее.

«Когда подписываешь арру, её можно прописать на три месяца. Это абсолютно легально. И мы ещё прописываем, что если человек получит, допустим, два отказа от банков, то арру ему вернут, хотя по закону её могут и не возвращать», — объясняет Олег.

Ещё надёжнее получить предварительное одобрение банка до того, как искать квартиру: тогда вы точно знаете свой бюджет.

Новостройка как способ подготовиться к ипотеке

У застройщиков в Испании есть беспроцентная рассрочка. До сдачи дома покупатель платит до 40 % цены, а остальные 60 % вносит при получении ключей, и почти все берут на эту часть ипотеку.

«Банк засчитывает первые 40 % как первоначальный взнос, и на все 60 % человеку выдают ипотеку. А пока строится дом, у него есть два года подтянуть свои доходы», — говорит Олег. За это время можно получить более длинный контракт или накопить задекларированный доход как autónomo.

Кто платит расходы по ипотеке

По действующим правилам нотариуса, регистрацию, оформление и налог на сам ипотечный договор оплачивает банк. Заёмщик платит за оценку квартиры (tasación) и, если нужно, за собственную копию документов. Налог на покупку самой квартиры остаётся на покупателе.

Частые вопросы

Дают ли ипотеку иностранцам в Испании?

Да. Резидентам банки обычно дают до 80 % стоимости жилья, нерезидентам 60–70 %. Главное условие — официальный доход в стабильной валюте и платёж не больше 30–35 % дохода.

Могут ли украинцы с временной защитой взять ипотеку?

Могут, если есть официальный доход и трудовой контракт. Временная защита продлена до 4 марта 2027 года, но отношение банков к сроку документа разное, это стоит уточнить до подачи заявки.

Какой первый взнос нужен для ипотеки в Испании?

Резидентам обычно от 20 %, нерезидентам от 30 до 40 %. Плюс расходы на покупку: для вторичного жилья в Валенсийском сообществе это ещё около 10–12 % цены.

До какого возраста дают ипотеку в Испании?

Срок рассчитывают так, чтобы к последнему платежу заёмщику было не больше 70–80 лет, в зависимости от банка. Максимальный срок — 30 лет.

Об эксперте

Олег Гречко — основатель и директор по продажам агентства недвижимости SFERO Real Estate (Валенсия, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). По промокоду SunClub он проводит бесплатную личную консультацию. Весь разговор — в подкасте SunClub на YouTube, плеер выше.

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate