Расходы при покупке квартиры в Испании в 2026 году: налоги и сборы

Коротко: сколько платить сверху в 2026 году

• Вторичное жильё в Валенсийском сообществе (Валенсия, Аликанте, Кастельон): налог ITP 9 % от цены, для жилья дороже 1 млн € 11 %.
• Новостройка: IVA 10 % и гербовый сбор AJD 1,4 %.
• Нотариус 600–1 500 €, регистрация 400–800 €, гестория 300–500 € по желанию.
• Если вы нанимаете агента на своей стороне, его услуги обычно стоят около 3 %.
• В сумме сверху к цене выходит примерно 10–13 % для вторички и около 12 % для новостройки.

Цена в объявлении — не вся сумма

Самая частая ошибка при покупке квартиры в Испании — считать только цену из объявления. Олег Гречко, основатель агентства недвижимости SFERO Real Estate в Валенсии, в подкасте SunClub перечисляет расходы так: «Налог на покупку, по Валенсии это 9 %. Нотариус до тысячи евро. Перерегистрация, мы не забываем про неё, это 600–700 евро. Агентство 3 %. И в принципе всё».

54 мин

Ключевые моменты

1. 0:00 За 100 тысяч здесь можно купить ничего
2. 0:30 Кто такой Олег и два главных вопроса выпуска
3. 0:57 Переезд по плану: через Варшаву в Валенсию
4. 1:41 Сколько прошло до первых денег в Испании
5. 2:39 Что удивило в первый год: бюрократия и сроки
6. 4:22 Если не уверен на 1000 %, не начинай
7. 6:13 Почему недвижимость: провал в сервисе на просмотрах
8. 7:09 Первая сделка: Оропеса-дель-Мар, первая линия
9. 8:12 Полгода до первого клиента и почти минус 100 тысяч
10. 10:44 Идея ночью и обучение: за что отвечает агентство в Испании
11. 12:12 Кого нанимать первым и почему команду собрать трудно
12. 13:03 У клиента 250 тысяч: какие есть стратегии
13. 14:46 Сдавать надолго и жить самому: почему так не работает
14. 16:03 Почему флиппинг умер
15. 18:34 Где сейчас маржа: новостройки
16. 19:06 Достроят ли дом: как защищены деньги покупателя
17. 20:39 Расходы при покупке: ITP 9 %, нотариус, регистрация, агентство
18. 21:42 Протокол собрания соседей: как не купить чужой долг
19. 22:46 Зачем агентство, если есть Idealista
20. 23:59 Окупасы: как они находят квартиры
21. 25:12 Виды окупасов и страховка от неуплаты
22. 27:15 Кейс: окупасы выехали за 2 часа и 4 000 €
23. 29:40 Зачем арендодателю ваш рабочий контракт
24. 32:34 Ипотека для нерезидентов: первый взнос и доход
25. 33:33 Ипотека для тех, кто живёт по временной защите
26. 34:02 Что смотрит банк: контракт 2 года, автономо 3 года
27. 35:08 Правило 35 % и квартиры до 150 тысяч возле Валенсии
28. 37:44 Сколько продавец ждёт ипотеку: арра на 3 месяца
29. 39:46 До какого возраста дают ипотеку
30. 39:56 Сложные сделки и завышенные ожидания
31. 42:36 Сто тысяч на море: ожидания против рынка
32. 43:57 476 роликов за год: почему медийность спасает бизнес
33. 46:33 Новости и нишевые ролики: охват против заявок
34. 47:42 Зачем Олегу годовой контракт с печатным журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультация основателя
36. 50:48 Три совета тем, кто начинает бизнес в Испании
37. 52:21 Испанский на A2 и почему дороги назад нет
38. 53:50 Анонс следующего выпуска

Налог на покупку вторичного жилья: ITP

При покупке квартиры у частного владельца покупатель платит налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Ставку устанавливает автономное сообщество.

В Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года общая ставка снижена до 9 %. Для жилья дороже 1 млн € она составляет 11 %. Аликанте, Бенидорм и Кастельон входят в то же сообщество, поэтому ставки там те же.

Для многодетных семей, молодых покупателей до 35 лет и людей с инвалидностью есть пониженные ставки. Условия у них разные (цена жилья, доход, первая покупка), поэтому проверьте их у хестора или в налоговой Валенсийского сообщества (Agència Tributària Valenciana) до подписания.

Налог подают по форме Modelo 600 в течение 30 рабочих дней после подписания у нотариуса. Обычно этим занимается гестория.

Налоги на новостройку: IVA и AJD

Если покупаете у застройщика, вместо ITP платите:

• IVA 10 % от цены. Сниженная ставка 4 % действует только для жилья с государственной поддержкой особого режима.
• Гербовый сбор AJD (Actos Jurídicos Documentados) — в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года 1,4 %. Для отдельных групп, например многодетных семей, есть ставка 0,1 %.

Нотариус, регистрация, гестория

• Нотариус. Тарифы регулируются законом, в Валенсии обычно от 600 до 1 500 € в зависимости от цены.
• Регистрация права собственности (Registro de la Propiedad) — 400–800 €.
• Гестория — 300–500 €. Это не обязательно, но гестория подаёт налог и оформляет регистрацию, и большинство покупателей её нанимает.
• Оценка квартиры (tasación), если берёте ипотеку, — обычно несколько сотен евро. Остальные расходы по ипотечному договору оплачивает банк, подробнее об условиях — в статье «Ипотека в Испании для иностранцев».

Агентство: кто платит комиссию

Комиссию агентства, которое продаёт квартиру, обычно платит продавец. Если вы нанимаете агента, который ищет жильё и ведёт сделку на вашей стороне, его услуги, по словам Олега, обычно стоят около 3 % цены.

Пример расчёта: вторичка за 150 000 €

Пример расчёта: новостройка за 250 000 €

Суммы ориентировочные. Точный расчёт перед подписанием даст нотариус или гестория.

Платежи, которые легко пропустить

Деррама (derrama). Это сбор, который собственники дома решили взять со всех на ремонт: лифт, фасад, крышу. Если прежний владелец не заплатил свою долю, долг может перейти к вам. «Перед тем как вносить арру, нужно взять последний протокол собрания собственников и посмотреть, что они там решили», — советует Олег. Вместе с протоколом попросите справку об отсутствии долгов перед сообществом собственников.

Покупка у нерезидента. Если продавец не живёт в Испании, покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую по форме Modelo 211 в течение месяца. Это предоплата налога продавца, и если её не сделать, отвечать будет квартира.

Налог на недвижимость (IBI). По закону его за текущий год платит тот, кто был владельцем на 1 января, но в договоре его часто делят пропорционально.

Plusvalía municipal. Муниципальный налог на рост стоимости земли платит продавец. Проверьте, что это не переложено на вас в договоре.

Частые вопросы

Какой налог платит покупатель квартиры в Испании?

За вторичное жильё — налог ITP, в Валенсийском сообществе 9 % цены (11 % для жилья дороже 1 млн €). За новостройку — IVA 10 % и гербовый сбор AJD, в Валенсийском сообществе 1,4 %.

Сколько всего стоят расходы при покупке квартиры в Испании?

В Валенсийском сообществе примерно 10–13 % сверху к цене вторичного жилья и около 12 % для новостройки, включая налог, нотариуса и регистрацию.

Кто платит комиссию агентству недвижимости в Испании?

Обычно продавец. Если вы нанимаете агента на своей стороне, его услуги стоят около 3 % цены.

Кто платит нотариуса при покупке с ипотекой?

Нотариуса по договору купли-продажи платит покупатель. Расходы по ипотечному договору — нотариус, регистрация и налог — оплачивает банк, покупатель платит только за оценку квартиры.

Об эксперте

Олег Гречко — основатель и директор по продажам агентства недвижимости SFERO Real Estate (Валенсия, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). Весь разговор с ним — в подкасте SunClub, а о ценах на квартиры — в статье «Что можно купить в Валенсии за 100 000 евро».

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate