Податки при купівлі нерухомості в Іспанії у 2026 році: скільки платити понад ціну

Коротко: скільки платити понад ціну у 2026 році

• Вторинне житло у Валенсійській автономній спільноті (Валенсія, Аліканте, Кастельйон): податок ITP 9 % від ціни, для житла дорожчого за 1 млн € — 11 %.
• Новобудова: IVA 10 % і гербовий збір AJD 1,4 %.
• Нотаріус 600–1 500 €, реєстрація 400–800 €, гесторія 300–500 € за бажанням.
• Якщо ви наймаєте агента на своєму боці, його послуги зазвичай коштують близько 3 %.
• Загалом понад ціну виходить приблизно 10–13 % для вторинного житла і близько 12 % для новобудови.

Ціна в оголошенні — ще не вся сума

Найчастіша помилка при купівлі квартири в Іспанії — рахувати лише ціну з оголошення. Олег Гречко, засновник агентства нерухомості SFERO Real Estate у Валенсії, у подкасті SunClub перелічує витрати так: «Податок на купівлю, у Валенсії це 9 %. Нотаріус до тисячі євро. Перереєстрація, ми не забуваємо про неї, це 600–700 євро. Агентство 3 %. І в принципі все».

54 хв

Ключові моменти

1. 0:00 За 100 тисяч тут можна купити нічого
2. 0:30 Хто такий Олег і два головні питання випуску
3. 0:57 Переїзд за планом: через Варшаву до Валенсії
4. 1:41 Скільки минуло до перших грошей в Іспанії
5. 2:39 Що здивувало в перший рік: бюрократія і терміни
6. 4:22 Якщо не впевнений на 1000 %, не починай
7. 6:13 Чому нерухомість: провал у сервісі на переглядах
8. 7:09 Перша угода: Оропеса-дель-Мар, перша лінія
9. 8:12 Пів року до першого клієнта і майже мінус 100 тисяч
10. 10:44 Ідея вночі й навчання: за що відповідає агентство в Іспанії
11. 12:12 Кого наймати першим і чому команду зібрати важко
12. 13:03 У клієнта 250 тисяч: які є стратегії
13. 14:46 Здавати надовго й жити самому: чому так не працює
14. 16:03 Чому фліпінг помер
15. 18:34 Де зараз маржа: новобудови
16. 19:06 Чи добудують будинок: як захищені гроші покупця
17. 20:39 Витрати на купівлю: ITP 9 %, нотаріус, реєстрація, агентство
18. 21:42 Протокол зборів сусідів: як не купити чужий борг
19. 22:46 Навіщо агентство, якщо є Idealista
20. 23:59 Окупаси: як вони знаходять квартири
21. 25:12 Види окупасів і страховка від несплати
22. 27:15 Кейс: окупаси виїхали за 2 години і 4 000 €
23. 29:40 Навіщо орендодавцю ваш трудовий контракт
24. 32:34 Іпотека для нерезидентів: перший внесок і дохід
25. 33:33 Іпотека для тих, хто живе за тимчасовим захистом
26. 34:02 На що дивиться банк: контракт 2 роки, автономо 3 роки
27. 35:08 Правило 35 % і квартири до 150 тисяч біля Валенсії
28. 37:44 Скільки продавець чекає іпотеку: арра на 3 місяці
29. 39:46 До якого віку дають іпотеку
30. 39:56 Складні угоди й завищені очікування
31. 42:36 Сто тисяч біля моря: очікування проти ринку
32. 43:57 476 роликів за рік: чому медійність рятує бізнес
33. 46:33 Новини й нішеві ролики: охоплення проти заявок
34. 47:42 Навіщо Олегу річний контракт із друкованим журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультація засновника
36. 50:48 Три поради тим, хто починає бізнес в Іспанії
37. 52:21 Іспанська на рівні A2 і чому дороги назад немає
38. 53:50 Анонс наступного випуску

Податок на купівлю вторинного житла: ITP

Купуючи квартиру в приватного власника, покупець сплачує податок на передачу майна (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Ставку встановлює автономна спільнота.

У Валенсійській спільноті з 1 червня 2026 року загальну ставку знижено до 9 %. Для житла дорожчого за 1 млн € вона становить 11 %. Аліканте, Бенідорм і Кастельйон входять до тієї самої спільноти, тому ставки там такі самі.

Для багатодітних сімей, молодих покупців до 35 років і людей з інвалідністю є знижені ставки. Умови для них різні (ціна житла, дохід, перша купівля), тому перевірте їх у гестора або в податковій службі Валенсійської спільноти (Agència Tributària Valenciana) до підписання.

Податок подають за формою Modelo 600 протягом 30 робочих днів після підписання в нотаріуса. Зазвичай цим займається гесторія.

Податки на новобудову: IVA і AJD

Якщо купуєте в забудовника, замість ITP сплачуєте:

• IVA 10 % від ціни. Знижена ставка 4 % діє лише для житла з державною підтримкою особливого режиму.
• Гербовий збір AJD (Actos Jurídicos Documentados) — у Валенсійській спільноті з 1 червня 2026 року 1,4 %. Для окремих груп, наприклад багатодітних сімей, є ставка 0,1 %.

Нотаріус, реєстрація, гесторія

• Нотаріус. Тарифи регулює закон, у Валенсії зазвичай від 600 до 1 500 € залежно від ціни.
• Реєстрація права власності (Registro de la Propiedad) — 400–800 €.
• Гесторія — 300–500 €. Це не обовʼязково, але гесторія подає податок і оформлює реєстрацію, тож більшість покупців її наймає.
• Оцінка квартири (tasación), якщо берете іпотеку, — зазвичай кілька сотень євро. Решту витрат за іпотечним договором оплачує банк, докладніше про умови — у статті «Іпотека в Іспанії для українців та іноземців».

Агентство: хто платить комісію

Комісію агентства, яке продає квартиру, зазвичай платить продавець. Якщо ви наймаєте агента, який шукає житло й веде угоду на вашому боці, його послуги, за словами Олега, зазвичай коштують близько 3 % ціни.

Приклад розрахунку: вторинне житло за 150 000 €

Приклад розрахунку: новобудова за 250 000 €

Суми орієнтовні. Точний розрахунок перед підписанням дасть нотаріус або гесторія.

Платежі, які легко пропустити

Деррама (derrama). Це збір, який власники будинку вирішили взяти з усіх на ремонт: ліфт, фасад, дах. Якщо попередній власник не сплатив свою частку, борг може перейти до вас. «Перш ніж вносити арру, треба взяти останній протокол зборів власників і подивитися, що вони там вирішили», — радить Олег. Разом із протоколом попросіть довідку про відсутність боргів перед спільнотою власників.

Купівля в нерезидента. Якщо продавець не живе в Іспанії, покупець зобовʼязаний утримати 3 % ціни й перерахувати їх до податкової за формою Modelo 211 протягом місяця. Це передоплата податку продавця, і якщо її не зробити, відповідатиме квартира.

Податок на нерухомість (IBI). За законом його за поточний рік сплачує той, хто був власником на 1 січня, але в договорі його часто ділять пропорційно.

Plusvalía municipal. Муніципальний податок на зростання вартості землі сплачує продавець. Перевірте, щоб у договорі його не переклали на вас.

Часті питання

Який податок сплачує покупець квартири в Іспанії?

За вторинне житло — податок ITP, у Валенсійській спільноті 9 % ціни (11 % для житла дорожчого за 1 млн €). За новобудову — IVA 10 % і гербовий збір AJD, у Валенсійській спільноті 1,4 %.

Скільки загалом становлять витрати при купівлі квартири в Іспанії?

У Валенсійській спільноті приблизно 10–13 % понад ціну вторинного житла і близько 12 % для новобудови, включно з податком, нотаріусом і реєстрацією.

Хто платить комісію агентству нерухомості в Іспанії?

Зазвичай продавець. Якщо ви наймаєте агента на своєму боці, його послуги коштують близько 3 % ціни.

Хто оплачує нотаріуса при купівлі з іпотекою?

Послуги нотаріуса за договором купівлі-продажу оплачує покупець. Витрати за іпотечним договором — нотаріуса, реєстрацію і податок — оплачує банк, покупець платить лише за оцінку квартири.

Про експерта

Олег Гречко — засновник і директор із продажу агентства нерухомості SFERO Real Estate (Валенсія, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). Уся розмова з ним — у подкасті SunClub, а про ціни на квартири — у статті «Купити квартиру у Валенсії за 100 000 євро».

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate