Окупаси в Іспанії у 2026 році: новий закон, скільки коштує виселення і як захиститися

Коротко: що важливо знати у 2026 році

• Окупасами в Іспанії називають людей, які живуть у чужому житлі без договору й без права на нього.
• З 3 квітня 2025 року діє закон (Ley Orgánica 1/2025), за яким справи про захоплення житла можна вести в пришвидшеному порядку: за задумом, до суду минає близько 15 днів. На практиці виселення часто триває місяцями.
• Якщо зайняли житло, у якому ви живете, поліція може втрутитися одразу, поки захоплення свіже. Якщо зайняли порожню квартиру, знадобиться рішення суду.
• Найчастіший тип окупасів, за словами агента Олега Гречка, працює як бізнес: вони зʼїжджають за гроші, зазвичай близько 10 000 €.
• Страховка від несплати оренди коштує 3–5 % річної орендної плати й захищає від мешканців, які перестали платити.

Хто такі окупаси в Іспанії і чому про них стільки говорять

Словом «окупас» (okupa) іспанці називають усіх, хто живе в чужому житлі без права на нього. Для тих, хто купує квартиру в Іспанії або здає її, це одна з головних тривог: у новинах розповідають історії, де власник роками не може потрапити до власного дому.

Олег Гречко, засновник агентства нерухомості SFERO Real Estate у Валенсії, у подкасті SunClub пояснив, що окупаси бувають дуже різні і що більшість страшних історій повʼязана не з тим типом, який трапляється найчастіше.

На запитання ведучих, чи правда, що позбутися окупасів майже неможливо, Олег відповідає коротко: «Можливо. Не завжди складно. Буває складно».

54 хв

Ключові моменти

1. 0:00 За 100 тисяч тут можна купити нічого
2. 0:30 Хто такий Олег і два головні питання випуску
3. 0:57 Переїзд за планом: через Варшаву до Валенсії
4. 1:41 Скільки минуло до перших грошей в Іспанії
5. 2:39 Що здивувало в перший рік: бюрократія і терміни
6. 4:22 Якщо не впевнений на 1000 %, не починай
7. 6:13 Чому нерухомість: провал у сервісі на переглядах
8. 7:09 Перша угода: Оропеса-дель-Мар, перша лінія
9. 8:12 Пів року до першого клієнта і майже мінус 100 тисяч
10. 10:44 Ідея вночі й навчання: за що відповідає агентство в Іспанії
11. 12:12 Кого наймати першим і чому команду зібрати важко
12. 13:03 У клієнта 250 тисяч: які є стратегії
13. 14:46 Здавати надовго й жити самому: чому так не працює
14. 16:03 Чому фліпінг помер
15. 18:34 Де зараз маржа: новобудови
16. 19:06 Чи добудують будинок: як захищені гроші покупця
17. 20:39 Витрати на купівлю: ITP 9 %, нотаріус, реєстрація, агентство
18. 21:42 Протокол зборів сусідів: як не купити чужий борг
19. 22:46 Навіщо агентство, якщо є Idealista
20. 23:59 Окупаси: як вони знаходять квартири
21. 25:12 Види окупасів і страховка від несплати
22. 27:15 Кейс: окупаси виїхали за 2 години і 4 000 €
23. 29:40 Навіщо орендодавцю ваш трудовий контракт
24. 32:34 Іпотека для нерезидентів: перший внесок і дохід
25. 33:33 Іпотека для тих, хто живе за тимчасовим захистом
26. 34:02 На що дивиться банк: контракт 2 роки, автономо 3 роки
27. 35:08 Правило 35 % і квартири до 150 тисяч біля Валенсії
28. 37:44 Скільки продавець чекає іпотеку: арра на 3 місяці
29. 39:46 До якого віку дають іпотеку
30. 39:56 Складні угоди й завищені очікування
31. 42:36 Сто тисяч біля моря: очікування проти ринку
32. 43:57 476 роликів за рік: чому медійність рятує бізнес
33. 46:33 Новини й нішеві ролики: охоплення проти заявок
34. 47:42 Навіщо Олегу річний контракт із друкованим журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультація засновника
36. 50:48 Три поради тим, хто починає бізнес в Іспанії
37. 52:21 Іспанська на рівні A2 і чому дороги назад немає
38. 53:50 Анонс наступного випуску

Які бувають окупаси

Окупаси-бізнес. Найпоширеніший тип, за словами Олега. Люди займають порожню квартиру й чекають, коли власник прийде домовлятися. «Це суто бізнес, нічого особистого. Тарифної сітки особливо немає, але плюс-мінус це десь 10 тисяч євро, і люди виїжджають», — розповідає він.

Орендарі, які перестали платити. В Іспанії їх називають inquiokupas: людина заїхала за договором, а потім перестала платити й не зʼїжджає. Такі випадки вирішуються через суд. За словами Олега, зараз ця процедура йде помітно швидше, ніж кілька років тому.

Мешканці, яких закон захищає особливо. Якщо в квартирі живуть люди, яких суд визнає вразливими, наприклад сімʼї з маленькими дітьми, виселення може затягнутися. Олег наголошує, що за законом виселити можна будь-кого, але строки в таких справах довші.

Що каже закон у 2026 році

Для закону важливо, яке житло зайняли.

• Ваше житло, у якому ви живете (morada), зокрема друге житло, куди ви регулярно приїжджаєте. Його захоплення вважається незаконним проникненням до житла (allanamiento de morada). Якщо захоплення свіже, поліція може вивести людей одразу.
• Порожня квартира, де ніхто не живе. Її захоплення закон називає usurpación, і тут без рішення суду людей не виселять.

З квітня 2025 року обидва види справ можна розглядати в пришвидшеному кримінальному порядку (juicio rápido). Крім того, з 2018 року діє цивільна процедура для власників — фізичних осіб, яка дає змогу швидше повернути зайняте житло. Скільки триватиме справа у вашому випадку, залежить від суду, від того, як давно зайняли квартиру, і від того, хто в ній живе. Вирішувати це краще з юристом від першого дня.

Поширене «правило 48 годин» у законі не прописане. Поліція може діяти одразу, коли захоплення свіже й очевидне, тому вирішують години: що раніше ви заявите, то більше варіантів.

Кейс: окупаси зʼїхали за дві години і 4 000 €

Олег знає цю тему не з новин. Одного разу окупаси заїхали у квартиру, яку щойно купили під ремонт. Квартира простояла порожньою близько тижня.

«Ми приїхали, а двері не відчиняються. Викликали майстра, відкрили двері, а вони спокійно сидять у спальні й чекають. Одразу назвали суму, 4 000 євро, торгуватися не стали. Один підігнав машину, забрали речі й поїхали. Від моменту, коли ми дізналися, минуло дві години», — згадує Олег.

Поки чекали машину, гості встигли дати поради: які замки ставити і чому вони обрали саме цю квартиру. Один навіть показав на Amazon замок, який важче зламати.

Як окупаси обирають квартиру

• Квартира має нежилий вигляд. У випадку Олега її видав балкон: на ньому давно ніхто не прибирав.
• Оголошення про продаж. Окупаси відстежують Idealista та інші сайти, тому частина власників порожніх квартир не публікує їх у відкритому доступі.
• Старі будинки й житло, що пустує. За словами Олега, окупаси трапляються і у великих містах, і в маленьких селищах.

Як захиститися від окупасів

Якщо ви здаєте квартиру. Оформіть страховку від несплати оренди. За даними страховиків, вона коштує 3–5 % річної орендної плати. Олег дає простіший орієнтир: близько 60 % однієї місячної оренди на рік, тобто за оренди 1 000 € приблизно 600 €. «Якщо орендар перестає платити, страхова сама займається виселенням, а поки вона цим займається, далі платить вам оренду», — пояснює він. Зазвичай такі поліси покривають від 12 до 24 місяців несплати й послуги юриста.

Ще два правила з практики Олега:

• Пропишіть у договорі, хто саме живе в квартирі. Решта заселяються лише з вашого письмового дозволу.
• Не дивуйтеся, що орендодавці просять трудовий контракт: за ним страхова перевіряє платоспроможність мешканця.

Якщо квартира стоїть порожня. Стежте, щоб вона мала жилий вигляд, поставте надійний замок і сигналізацію, попросіть сусідів телефонувати вам, якщо помітять щось дивне. Дізнайтеся, чи є у вашій страховці житла захист на випадок захоплення: частина полісів покриває послуги юриста.

Якщо ви купуєте житло. До підписання завдатку переконайтеся, що квартира вільна, і відвідайте її особисто. Квартири з окупасами продають дешевше, але разом із ними ви купуєте і проблему. Що ще перевірити перед купівлею і скільки платити понад ціну — у статті «Податки при купівлі нерухомості в Іспанії у 2026 році».

Що робити, якщо окупаси вже у квартирі

1. Одразу телефонуйте в поліцію (091 або 112) і подавайте заяву. Що свіжіше захоплення, то більше в поліції можливостей.
2. Зберіть докази, що житло ваше і що ви ним користуєтеся: документи на власність, рахунки за світло й воду, реєстрацію за місцем проживання (padrón).
3. Не вдирайтеся самі й не відключайте світло та воду: це може обернутися обвинуваченням проти вас.
4. Зверніться до юриста, який веде такі справи. Він підкаже, який шлях швидший у вашому випадку: кримінальний чи цивільний.

Часті питання

Чи можна виселити окупасів за 48 годин?

Строку в 48 годин у законі немає. Поліція може вивести людей одразу, якщо захоплення свіже й очевидне, особливо якщо зайняли житло, у якому ви живете. В інших випадках потрібен суд.

Скільки триває виселення окупасів в Іспанії?

З квітня 2025 року справи про захоплення житла можна вести в пришвидшеному порядку, за задумом закону до суду минає близько 15 днів. На практиці виселення часто триває кілька місяців, особливо якщо в квартирі живуть люди, яких суд визнає вразливими.

Скільки коштує домовитися з окупасами?

За словами агента Олега Гречка, окупаси, які займають квартиру заради викупу, зазвичай просять близько 10 000 €. У його практиці був випадок, коли вони зʼїхали за дві години і 4 000 €.

Чи покриває страховка окупасів?

Страховка від несплати оренди захищає від мешканців, які перестали платити, і оплачує виселення. Від захоплення порожньої квартири вона не захищає. Тут варто перевірити страховку житла: частина полісів покриває послуги юриста в разі захоплення.

Про експерта

Олег Гречко — засновник і директор із продажу агентства нерухомості SFERO Real Estate (Валенсія, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). Уся розмова з ним, від цін на квартири до іпотеки, — у подкасті SunClub, а коротко про купівлю житла — у статті «Купити квартиру у Валенсії за 100 000 євро».

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate