Купити квартиру у Валенсії за 100 000 євро: розбір з Олегом Гречком із SFERO

Коротко: цифри 2026 року

• За 100 000 € у самій Валенсії квартиру майже не знайти: цієї суми радше вистачить на перший внесок за іпотекою.
• Приблизно 150 000 € коштує квартира з двома спальнями в будинку 1970-х поруч із Валенсією: у Бурхасоті, Міслаті, Рокафорті, Сагунто.
• Понад ціну вторинного житла: податок ITP 9 % у Валенсійській автономній спільноті, нотаріус до 1 000 €, реєстрація близько 600–700 €, агентство близько 3 %.
• Платіж за іпотекою не має перевищувати 35 % доходу, перший внесок від 20 %, схвалення триває один-два місяці.
• Страховка від несплати оренди коштує на рік приблизно 60 % однієї місячної орендної плати.

Ціни на квартири у Валенсії: чому 100 тисяч замало

Людина продала будинок під Києвом, приїхала до Іспанії з грошима й певна, що їх вистачить на квартиру біля моря. Олег Гречко, засновник агентства нерухомості SFERO Real Estate у Валенсії, чує таке постійно й чесно каже, що вдома була інша математика.

«За 100 тисяч у Києві можна купити щось дуже непогане. Тут за 100 тисяч не купиш нічого. На початковий внесок — добре, а далі?» — каже Олег у подкасті SunClub.

У самій Валенсії пропозицій на цю суму майже немає. За словами Олега, приблизно за 150 тисяч євро можна знайти квартиру в передмістях: у Бурхасоті, Міслаті, Рокафорті чи Сагунто. А от Годелья в цю суму вже не вкладається.

«Це буде будинок 70-го року, дві спальні, іспанський ремонт, такий чистий іспанський вайб. До речі, іноді він буває дуже приємним», — описує Олег.

Сам Олег переїхав до Валенсії з родиною, спочатку працював онлайн за наймом і паралельно відкрив агентство. До виходу в нуль минуло пів року, а мінус на той момент сягнув 100 тисяч євро: менеджер із продажу, SMM-фахівець, таргетолог, реклама.

54 хв

Ключові моменти

1. 0:00 За 100 тисяч тут можна купити нічого
2. 0:30 Хто такий Олег і два головні питання випуску
3. 0:57 Переїзд за планом: через Варшаву до Валенсії
4. 1:41 Скільки минуло до перших грошей в Іспанії
5. 2:39 Що здивувало в перший рік: бюрократія і терміни
6. 4:22 Якщо не впевнений на 1000 %, не починай
7. 6:13 Чому нерухомість: провал у сервісі на переглядах
8. 7:09 Перша угода: Оропеса-дель-Мар, перша лінія
9. 8:12 Пів року до першого клієнта і майже мінус 100 тисяч
10. 10:44 Ідея вночі й навчання: за що відповідає агентство в Іспанії
11. 12:12 Кого наймати першим і чому команду зібрати важко
12. 13:03 У клієнта 250 тисяч: які є стратегії
13. 14:46 Здавати надовго й жити самому: чому так не працює
14. 16:03 Чому фліпінг помер
15. 18:34 Де зараз маржа: новобудови
16. 19:06 Чи добудують будинок: як захищені гроші покупця
17. 20:39 Витрати на купівлю: ITP 9 %, нотаріус, реєстрація, агентство
18. 21:42 Протокол зборів сусідів: як не купити чужий борг
19. 22:46 Навіщо агентство, якщо є Idealista
20. 23:59 Окупаси: як вони знаходять квартири
21. 25:12 Види окупасів і страховка від несплати
22. 27:15 Кейс: окупаси виїхали за 2 години і 4 000 €
23. 29:40 Навіщо орендодавцю ваш трудовий контракт
24. 32:34 Іпотека для нерезидентів: перший внесок і дохід
25. 33:33 Іпотека для тих, хто живе за тимчасовим захистом
26. 34:02 На що дивиться банк: контракт 2 роки, автономо 3 роки
27. 35:08 Правило 35 % і квартири до 150 тисяч біля Валенсії
28. 37:44 Скільки продавець чекає іпотеку: арра на 3 місяці
29. 39:46 До якого віку дають іпотеку
30. 39:56 Складні угоди й завищені очікування
31. 42:36 Сто тисяч біля моря: очікування проти ринку
32. 43:57 476 роликів за рік: чому медійність рятує бізнес
33. 46:33 Новини й нішеві ролики: охоплення проти заявок
34. 47:42 Навіщо Олегу річний контракт із друкованим журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультація засновника
36. 50:48 Три поради тим, хто починає бізнес в Іспанії
37. 52:21 Іспанська на рівні A2 і чому дороги назад немає
38. 53:50 Анонс наступного випуску

Витрати на купівлю квартири у Валенсії

Ціна в оголошенні не дорівнює сумі покупки. Купуючи вторинне житло у Валенсійській спільноті, покупець сплачує:

• Податок на передачу майна (ITP). З 1 червня 2026 року загальна ставка — 9 % від ціни, для житла дорожчого за 1 млн € — 11 %. Для багатодітних сімей, молоді до 35 років і людей з інвалідністю є знижені ставки, їхні умови краще уточнити в гестора.
• Нотаріус — до 1 000 €.
• Реєстрація права власності — близько 600–700 €.
• Агентство — зазвичай близько 3 %, якщо ви працюєте з агентом на своєму боці.

Для квартири за 150 000 € це близько 13 500 € податку, 4 500 € агентству й приблизно 1 700 € на нотаріуса та реєстрацію, тобто майже 20 000 € понад ціну. Якщо купуєте новобудову, замість ITP сплачуєте IVA 10 % і гербовий збір AJD, який з 1 червня 2026 року становить 1,4 %.

Докладний розбір усіх платежів і приклади розрахунку — у статті «Податки при купівлі нерухомості в Іспанії у 2026 році».

Деррама: борг, який може перейти до вас

Окремий ризик, про який Олег попереджає всіх покупців, — деррама (derrama). Це збір, який власники будинку вирішили взяти з усіх на ремонт: ліфт, фасад, дах чи підʼїзд. Якщо попередній власник не сплатив свою частку, наприклад 4 000 € за новий ліфт, цей борг може стати вашим.

«Перш ніж вносити арру, треба взяти останній протокол зборів власників будинку й подивитися, що вони там вирішили. Хто шукає сам, без агентства, обовʼязково просіть протокол у продавця», — радить Олег.

Разом із протоколом варто попросити довідку про відсутність боргів перед спільнотою власників (certificado de deuda de la comunidad): її зазвичай вимагають перед підписанням у нотаріуса.

Іпотека в Іспанії для іноземців: скільки дадуть із зарплатою 1 500 €

Іпотека в Іспанії реальна і для тих, хто тут живе, і для нерезидентів. Банк дивиться на офіційний дохід, і важить валюта, у якій ви його отримуєте: євро, фунти, долари, злоті.

• Платіж за іпотекою не має перевищувати 35 % доходу. Із зарплатою 1 500 € це близько 500 € на місяць, тобто квартира приблизно до 150 000 €.
• Перший внесок — щонайменше 20 %, нерезидентам банки частіше дають меншу частку, і внесок сягає 30–40 %. Витрати на купівлю оплачуються окремо.
• За словами Олега, банки посилили вимоги до найманих працівників: раніше вистачало контракту на рік, тепер просять щонайменше два роки. Для autónomo потрібен дохід за три роки.
• Доходи без документів, наприклад у криптовалюті, банк не враховує. «Немає ручок — немає варення. Хочеш іпотеку — йди працюй офіційно», — відповідає Олег.
• Строк — до 30 років, при цьому на кінець виплат позичальникові, залежно від банку, має бути не більше 70–80 років.

Тим, хто живе в Іспанії з тимчасовим захистом і винаймає житло, Олег радить порахувати іпотеку: щомісячний платіж часто виходить помітно нижчим за оренду такої самої квартири. Усі умови для резидентів, нерезидентів і українців із тимчасовим захистом — у статті «Іпотека в Іспанії для українців та іноземців».

Схвалення іпотеки триває один-два місяці, а продавець не завжди готовий чекати. У договорі арри (завдатку) строк можна прописати до трьох місяців. «Ми ще домовляємося з продавцем, що коли банк двічі відмовить, людина отримає арру назад, хоча за законом її можуть і не повернути», — розповідає Олег.

Фліпінг в Іспанії: чому він більше не працює

Купити запущену квартиру, зробити ремонт і перепродати — ще недавно це була одна з найпопулярніших стратегій серед інвесторів. «Фліпінг помер, якщо що», — каже Олег і перелічує причини:

• Продавці побачили, що їхні квартири скуповують за копійки й перепродують утридорога. Житло, яке раніше йшло за 100 тисяч, тепер продають за 130–150.
• Квартир, на які господарі махнули рукою, стало значно менше.
• Покупці у 2026 році хочуть новобудови, а будинок 1950-х навіть із добрим ремонтом продається важче.
• Ремонт і матеріали сильно подорожчали.
• Податки зʼїдають прибуток: 9 % ITP при купівлі й податок на прибуток при продажу. Нерезидент сплачує з прибутку 19 %, а покупець ще утримує 3 % ціни в рахунок цього податку.

Компанії, які давно займаються фліпінгом, тримаються за рахунок обсягу: матеріали купують оптом і перекидають з обʼєкта на обʼєкт. Приватному інвесторові з однією квартирою, за словами Олега, цей шлях майже нічого не дає.

Новобудови у Валенсії: де зараз маржа

Найвищу дохідність Олег бачить у новобудовах: купити на старті продажів і продати, коли будинок здано. Будівництво зазвичай триває до двох років.

Новобудова має плюс і для майбутньої іпотеки. До здачі будинку покупець платить забудовникові до 40 % без відсотків, а решту 60 % вносить при отриманні ключів. «Банк зараховує ці 40 % як початковий внесок і на 60 % дає іпотеку. А поки триває будівництво, у людини є два роки, щоб підтягнути доходи», — пояснює Олег.

Багато хто боїться, що будинок не добудують. За словами Олега, після кризи 2008 року в Іспанії добудовують практично все: попит учетверо вищий за пропозицію, а гроші покупців захищені законом. Забудовник зобовʼязаний гарантувати їх повернення банківською гарантією або страховкою і тримати на окремому рахунку.

Окупаси в Іспанії: як вони обирають квартиру і скільки коштує виселення

Окупаси в Іспанії бувають різні. Найпоширеніший тип, за словами Олега, працює як бізнес: люди займають порожню квартиру й чекають, коли їм запропонують гроші за виїзд. «Тарифної сітки немає, але плюс-мінус це десь 10 тисяч євро», — каже він.

Одного разу окупаси заїхали у квартиру, яку щойно купили під ремонт. Від моменту, коли про це дізналися, до їхнього виїзду минуло дві години, а коштувало це 4 000 €. «Вони самі розповіли, які замки ставити, і навіть показали на Amazon замок, який важче зламати», — згадує Олег.

Квартиру обрали, бо вона мала нежилий вигляд: балкон давно не прибирали. Оголошення про продаж окупаси теж відстежують, тому частина власників порожніх квартир не публікує їх на Idealista.

Другий тип — орендарі, які перестали платити. Такі випадки вирішуються через суд, і зараз процедура йде помітно швидше, ніж кілька років тому.

Що змінив закон 2025 року і що робити, якщо квартиру вже зайняли, — у статті «Окупаси в Іспанії у 2026 році».

Як захиститися

• Оформіть страховку від несплати оренди. За словами Олега, вона коштує на рік близько 60 % однієї місячної орендної плати, тобто за оренди 1 000 € приблизно 600 €. Якщо мешканець перестає платити, страхова сама веде виселення й далі платить вам оренду.
• Пропишіть у договорі, хто саме живе в квартирі. Решта заселяються лише з вашого дозволу.
• Стежте, щоб порожня квартира не мала покинутого вигляду.

Саме тому орендодавці в Іспанії й просять трудовий контракт: за ним страхова перевіряє платоспроможність мешканця.

Агентство нерухомості у Валенсії чи Idealista

Олег вважає, що на Idealista видно лише малу частину ринку. Добрі обʼєкти часто не встигають туди потрапити: агентства обмінюються ними між собою у своїх каналах. Частина власників забороняє публікацію: не хочуть, щоб сусіди знали про продаж і ціну, або бояться окупасів.

Друга причина — документи й переговори. Агент перевіряє протокол зборів власників, узгоджує строки продавця й покупця і може домовитися про умови, на які продавець сам би не пристав, як в історії з поверненням арри після відмови банку.

Часті питання

Чи можна купити квартиру у Валенсії за 100 000 євро?

У самому місті пропозицій на цю суму майже немає. Приблизно за 150 000 € можна знайти квартиру з двома спальнями в будинку 1970-х у передмістях: Бурхасоті, Міслаті, Рокафорті, Сагунто.

Які податки сплачує покупець вторинного житла у Валенсії?

Податок ITP — 9 % від ціни (11 % для житла дорожчого за 1 млн €), плюс нотаріус до 1 000 € і реєстрація близько 600–700 €. Якщо купуєте новобудову, замість ITP сплачуєте IVA 10 % і гербовий збір AJD, з 1 червня 2026 року він становить 1,4 %.

Докладний розбір усіх платежів і приклади розрахунку — у статті «Податки при купівлі нерухомості в Іспанії у 2026 році».

Чи дають іпотеку іноземцям в Іспанії?

Так, якщо є офіційний дохід у стабільній валюті. Платіж не має перевищувати 35 % доходу, перший внесок — від 20 %, нерезидентам банки частіше дають меншу частку, і внесок сягає 30–40 %.

Скільки коштує виселити окупасів?

Якщо окупаси займають квартиру заради викупу, за словами Олега Гречка, домовитися зазвичай вдається приблизно за 10 000 €. Мешканців, які перестали платити, виселяють через суд, а страховка від несплати покриває і виселення, і оренду на цей час.

Де знайти Олега Гречка

Олег Гречко — засновник і директор із продажу агентства нерухомості SFERO Real Estate (Валенсія, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). За промокодом SunClub він проводить безкоштовну особисту консультацію.

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate
• Telegram: t.me/sferorealestateSpain

Уся розмова, від першої ночі в Іспанії до трьох порад тим, хто починає тут бізнес, — у подкасті SunClub на YouTube, плеєр вище.