Что можно купить в Валенсии за 100 000 евро: разбор с Олегом Гречко из SFERO

Коротко: цифры 2026 года

• За 100 000 € в самой Валенсии квартиру почти не найти: эта сумма скорее подходит для первого взноса по ипотеке.
• Примерно 150 000 € стоит квартира с двумя спальнями в доме 1970-х рядом с Валенсией: в Бурхасоте, Мислате, Рокафорте, Сагунто.
• Сверху к цене вторичного жилья: налог ITP 9 % в Валенсийском сообществе, нотариус до 1 000 €, регистрация около 600–700 €, агентство около 3 %.
• Платёж по ипотеке не должен превышать 35 % дохода, первый взнос от 20 %, одобрение занимает один-два месяца.
• Страховка от неуплаты аренды стоит в год примерно 60 % одной месячной арендной платы.

Цены на квартиры в Валенсии: почему 100 тысяч мало

Человек продал дом под Киевом, приехал в Испанию с деньгами и уверен, что их хватит на квартиру у моря. Олег Гречко, основатель агентства недвижимости SFERO Real Estate в Валенсии, слышит такое постоянно и честно говорит, что дома была другая математика.

«За 100 тысяч в Киеве можно купить что-то очень неплохое. Здесь за 100 тысяч можно купить ничего. На первоначальный взнос хорошо, а дальше?» — говорит Олег в подкасте SunClub.

В самой Валенсии предложений на эту сумму почти нет. По словам Олега, примерно за 150 тысяч евро можно найти квартиру в пригородах: в Бурхасоте, Мислате, Рокафорте или Сагунто. А вот Годелья в эту сумму уже не укладывается.

«Это будет дом 70-го года, две спальни, испанский ремонт, такой чистый испанский вайб. Между прочим, иногда он бывает очень приятным», — описывает Олег.

Сам Олег переехал в Валенсию с семьёй, сначала работал в найме онлайн и параллельно открыл агентство. До выхода в ноль прошло полгода, а минус к тому моменту дошёл до 100 тысяч евро: менеджер по продажам, SMM-специалист, таргетолог, реклама.

54 мин

Ключевые моменты

1. 0:00 За 100 тысяч здесь можно купить ничего
2. 0:30 Кто такой Олег и два главных вопроса выпуска
3. 0:57 Переезд по плану: через Варшаву в Валенсию
4. 1:41 Сколько прошло до первых денег в Испании
5. 2:39 Что удивило в первый год: бюрократия и сроки
6. 4:22 Если не уверен на 1000 %, не начинай
7. 6:13 Почему недвижимость: провал в сервисе на просмотрах
8. 7:09 Первая сделка: Оропеса-дель-Мар, первая линия
9. 8:12 Полгода до первого клиента и почти минус 100 тысяч
10. 10:44 Идея ночью и обучение: за что отвечает агентство в Испании
11. 12:12 Кого нанимать первым и почему команду собрать трудно
12. 13:03 У клиента 250 тысяч: какие есть стратегии
13. 14:46 Сдавать надолго и жить самому: почему так не работает
14. 16:03 Почему флиппинг умер
15. 18:34 Где сейчас маржа: новостройки
16. 19:06 Достроят ли дом: как защищены деньги покупателя
17. 20:39 Расходы при покупке: ITP 9 %, нотариус, регистрация, агентство
18. 21:42 Протокол собрания соседей: как не купить чужой долг
19. 22:46 Зачем агентство, если есть Idealista
20. 23:59 Окупасы: как они находят квартиры
21. 25:12 Виды окупасов и страховка от неуплаты
22. 27:15 Кейс: окупасы выехали за 2 часа и 4 000 €
23. 29:40 Зачем арендодателю ваш рабочий контракт
24. 32:34 Ипотека для нерезидентов: первый взнос и доход
25. 33:33 Ипотека для тех, кто живёт по временной защите
26. 34:02 Что смотрит банк: контракт 2 года, автономо 3 года
27. 35:08 Правило 35 % и квартиры до 150 тысяч возле Валенсии
28. 37:44 Сколько продавец ждёт ипотеку: арра на 3 месяца
29. 39:46 До какого возраста дают ипотеку
30. 39:56 Сложные сделки и завышенные ожидания
31. 42:36 Сто тысяч на море: ожидания против рынка
32. 43:57 476 роликов за год: почему медийность спасает бизнес
33. 46:33 Новости и нишевые ролики: охват против заявок
34. 47:42 Зачем Олегу годовой контракт с печатным журналом
35. 50:03 Промокод SunClub: консультация основателя
36. 50:48 Три совета тем, кто начинает бизнес в Испании
37. 52:21 Испанский на A2 и почему дороги назад нет
38. 53:50 Анонс следующего выпуска

Расходы при покупке квартиры в Валенсии

Цена в объявлении не равна сумме покупки. При покупке вторичного жилья в Валенсийском сообществе покупатель платит:

• Налог на передачу имущества (ITP). С 1 июня 2026 года общая ставка 9 % от цены, для жилья дороже 1 млн € 11 %. Для многодетных семей, молодых до 35 лет и людей с инвалидностью есть пониженные ставки, их условия лучше уточнить у хестора.
• Нотариус — до 1 000 €.
• Регистрация права собственности — около 600–700 €.
• Агентство — обычно около 3 %, если вы работаете с агентом на своей стороне.

Для квартиры за 150 000 € это около 13 500 € налога, 4 500 € агентству и примерно 1 700 € на нотариуса и регистрацию, то есть почти 20 000 € сверху. При покупке новостройки вместо ITP платится IVA 10 % и гербовый сбор AJD, с 1 июня 2026 года он составляет 1,4 %.

Подробный разбор всех платежей и примеры расчёта — в статье «Расходы при покупке квартиры в Испании в 2026 году».

Деррама: долг, который может перейти к вам

Отдельный риск, о котором Олег предупреждает всех покупателей, — деррама (derrama). Это сбор, который собственники дома решили взять со всех на ремонт: лифт, фасад, крышу или подъезд. Если прежний владелец не заплатил свою долю, например 4 000 € за новый лифт, этот долг может стать вашим.

«Перед тем как вносить арру, нужно взять последний протокол собрания собственников дома и посмотреть, что они там решили. Кто ищет сам, без агентства, обязательно просите протокол у продавца», — советует Олег.

Вместе с протоколом стоит попросить справку об отсутствии долгов перед сообществом собственников (certificado de deuda de la comunidad): её обычно запрашивают к подписанию у нотариуса.

Ипотека в Испании для иностранцев: сколько дадут при зарплате 1 500 €

Ипотека в Испании реальна и для тех, кто здесь живёт, и для нерезидентов. Банк смотрит на официальный доход, и важна валюта, в которой вы его получаете: евро, фунты, доллары, злотые.

• Платёж по ипотеке не должен превышать 35 % дохода. С зарплатой 1 500 € это около 500 € в месяц, то есть квартира примерно до 150 000 €.
• Первый взнос минимум 20 %, нерезидентам банки чаще дают меньшую долю, и взнос доходит до 30–40 %. Расходы на покупку оплачиваются отдельно.
• По словам Олега, банки ужесточили требования к наёмным работникам: раньше хватало контракта на год, теперь просят не меньше двух лет. Для autónomo нужен доход за три года.
• Доходы без документов, например в криптовалюте, банк не учитывает. «Нет ручек, нет варенья. Хочешь ипотеку — иди работай официально», — отвечает Олег.
• Срок до 30 лет, при этом к концу выплат заёмщику, в зависимости от банка, должно быть не больше 70–80 лет.

Тем, кто живёт в Испании по временной защите и снимает жильё, Олег советует посчитать ипотеку: ежемесячный платёж часто выходит заметно ниже аренды такой же квартиры. Все условия для резидентов, нерезидентов и украинцев с временной защитой — в статье «Ипотека в Испании для иностранцев».

Одобрение ипотеки занимает один-два месяца, и продавец не всегда готов ждать. В договоре арры (задатка) срок можно прописать до трёх месяцев. «Мы ещё договариваемся с продавцом, что если банк дважды откажет, человек получит арру обратно, хотя по закону её могут и не вернуть», — рассказывает Олег.

Флиппинг в Испании: почему он больше не работает

Купить убитую квартиру, сделать ремонт и перепродать — ещё недавно это была одна из самых популярных стратегий у инвесторов. «Флиппинг умер, если что», — говорит Олег и перечисляет причины:

• Продавцы увидели, что их квартиры скупают за копейки и перепродают втридорога. Жильё, которое раньше уходило за 100 тысяч, теперь продают за 130–150.
• Квартир, на которые хозяева махнули рукой, стало намного меньше.
• Покупатели в 2026 году хотят новостройки, а дом 1950-х даже с хорошим ремонтом продаётся тяжелее.
• Ремонт и материалы сильно подорожали.
• Налоги забирают прибыль: 9 % ITP при покупке и налог с прибыли при продаже. Нерезидент платит с прибыли 19 %, а покупатель ещё удерживает 3 % цены в счёт этого налога.

Компании, которые давно занимаются флиппингом, держатся за счёт объёма: материалы покупают оптом и перебрасывают с объекта на объект. Частному инвестору с одной квартирой, по словам Олега, этот путь почти ничего не даёт.

Новостройки в Валенсии: где сейчас маржа

Самую высокую доходность Олег видит в новостройках: купить на старте продаж и продать, когда дом сдан. Стройка обычно занимает до двух лет.

У новостройки есть плюс и для будущей ипотеки. До сдачи дома покупатель платит застройщику до 40 % без процентов, а остальные 60 % вносит при получении ключей. «Банк засчитывает эти 40 % как первоначальный взнос и на 60 % даёт ипотеку. А пока идёт стройка, у человека есть два года, чтобы подтянуть доходы», — объясняет Олег.

Многие боятся, что дом не достроят. По словам Олега, после кризиса 2008 года в Испании достраивается практически всё: спрос в четыре раза выше предложения, а деньги покупателей защищены законом. Застройщик обязан гарантировать их возврат банковской гарантией или страховкой и держать на отдельном счёте.

Окупасы в Испании: как они выбирают квартиру и сколько стоит выселение

Окупасы в Испании бывают разные. Самый распространённый вид, по словам Олега, работает как бизнес: люди занимают пустую квартиру и ждут, когда им предложат деньги за выезд. «Тарифной сетки нет, но плюс-минус это в районе 10 тысяч евро», — говорит он.

Однажды окупасы заехали в квартиру, которую только что купили под ремонт. От момента, когда об этом узнали, до их выезда прошло два часа, а обошлось это в 4 000 €. «Они сами рассказали, какие замки ставить, и даже показали на Amazon замок, который сложнее вскрыть», — вспоминает Олег.

Квартиру выбрали, потому что она выглядела нежилой: балкон давно не убирали. Объявления о продаже окупасы тоже отслеживают, поэтому часть владельцев пустых квартир не публикует их на Idealista.

Второй вид — арендаторы, которые перестали платить. Такие случаи решаются через суд, и сейчас процедура идёт заметно быстрее, чем несколько лет назад.

Что изменил закон 2025 года и что делать, если квартиру уже заняли, — в статье «Окупасы в Испании в 2026 году».

Как защититься

• Оформите страховку от неуплаты аренды. По словам Олега, она стоит в год около 60 % одной месячной арендной платы, то есть при аренде 1 000 € примерно 600 €. Если жилец перестаёт платить, страховая сама ведёт выселение и продолжает платить вам аренду.
• Пропишите в договоре, кто именно живёт в квартире. Остальные заселяются только с вашего разрешения.
• Следите, чтобы пустая квартира не выглядела брошенной.

Поэтому арендодатели в Испании и просят рабочий контракт: по нему страховая проверяет платёжеспособность жильца.

Агентство недвижимости в Валенсии или Idealista

Олег считает, что на Idealista видна лишь малая часть рынка. Хорошие объекты часто не успевают туда попасть, агентства обмениваются ими между собой в своих каналах. Часть владельцев запрещает публикацию: не хотят, чтобы соседи знали о продаже и цене, или боятся окупасов.

Вторая причина — документы и переговоры. Агент проверяет протокол собрания собственников, согласует сроки продавца и покупателя и может договориться об условиях, на которые продавец сам бы не пошёл, как в истории с возвратом арры при отказе банка.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Валенсии за 100 000 евро?

В самом городе предложений на эту сумму почти нет. Примерно за 150 000 € можно найти квартиру с двумя спальнями в доме 1970-х в пригородах: Бурхасоте, Мислате, Рокафорте, Сагунто.

Какие налоги платит покупатель вторичного жилья в Валенсии?

Налог ITP 9 % от цены (11 % для жилья дороже 1 млн €), плюс нотариус до 1 000 € и регистрация около 600–700 €. При покупке новостройки вместо ITP платится IVA 10 % и гербовый сбор AJD, с 1 июня 2026 года он составляет 1,4 %.

Подробный разбор всех платежей и примеры расчёта — в статье «Расходы при покупке квартиры в Испании в 2026 году».

Дают ли ипотеку иностранцам в Испании?

Да, если есть официальный доход в стабильной валюте. Платёж не должен превышать 35 % дохода, первый взнос от 20 %, нерезидентам банки чаще дают меньшую долю, и взнос доходит до 30–40 %.

Сколько стоит выселить окупасов?

Если окупасы занимают квартиру ради выкупа, по словам Олега Гречко, договориться обычно удаётся примерно за 10 000 €. Жильцов, которые перестали платить, выселяют через суд, а страховка от неуплаты покрывает и выселение, и аренду на это время.

Где найти Олега Гречко

Олег Гречко — основатель и директор по продажам агентства недвижимости SFERO Real Estate (Валенсия, Коста-Бланка, Коста-дель-Азар). По промокоду SunClub он проводит бесплатную личную консультацию.

• Сайт: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate
• Telegram: t.me/sferorealestateSpain

Весь разговор, от первой ночи в Испании до трёх советов тем, кто начинает здесь бизнес, — в подкасте SunClub на YouTube, плеер выше.