Hipoteca para extranjeros en España en 2026: requisitos, entrada y edad máxima

En resumen: condiciones de la hipoteca en 2026

• En España conceden hipoteca tanto a quien vive aquí como a no residentes. Lo decisivo son los ingresos declarados.
• La cuota no debe superar el 30–35 % de los ingresos.
• A los residentes los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda; a los no residentes, el 60–70 %. Es decir, la entrada va del 20 % al 30–40 %, más los gastos de compra.
• Al terminar de pagar, el titular no puede superar los 70–80 años, según el banco. El plazo llega a 30 años; para no residentes, normalmente a 25.
• La aprobación tarda uno o dos meses.

¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?

Sí. Que a un extranjero no se la dan es uno de los mitos más persistentes entre quienes se han mudado. «Es posible, más que posible. Y ni siquiera hace falta vivir aquí», dice Oleg Grechko, fundador de la inmobiliaria SFERO Real Estate en Valencia, en el pódcast de SunClub (en ruso).

Para el banco, la nacionalidad pesa menos que los ingresos: tienen que ser declarados, estar documentados y cobrarse en una moneda estable. «La cuestión no es dónde justificas los ingresos, sino en qué moneda los cobras: euros, libras, dólares, zlotys», explica Oleg. Si no cobras en euros, el banco suele dejar un margen por las oscilaciones del tipo de cambio.

54 min

Momentos clave

1. 0:00 Con 100.000 euros aquí no compras nada
2. 0:30 Quién es Oleg y las dos preguntas del episodio
3. 0:57 Una mudanza planificada: de Varsovia a Valencia
4. 1:41 Cuánto tardó en ganar su primer dinero en España
5. 2:39 Lo que le sorprendió el primer año: burocracia y plazos
6. 4:22 Si no estás seguro al 1000 %, no empieces
7. 6:13 Por qué inmobiliaria: un servicio pésimo en las visitas
8. 7:09 Primera operación: Oropesa del Mar, primera línea
9. 8:12 Seis meses hasta el primer cliente y casi 100.000 € en negativo
10. 10:44 Una idea de madrugada y formación: de qué responde una agencia en España
11. 12:12 A quién contratar primero y por qué cuesta formar equipo
12. 13:03 Un cliente con 250.000 €: qué estrategias hay
13. 14:46 Alquilar a largo plazo y vivir en el piso: por qué no funciona
14. 16:03 Por qué el flipping ha muerto
15. 18:34 Dónde está hoy el margen: obra nueva
16. 19:06 ¿Terminarán el edificio? Cómo se protege el dinero del comprador
17. 20:39 Gastos de compra: ITP 9 %, notaría, registro y agencia
18. 21:42 El acta de la comunidad: cómo no heredar una deuda ajena
19. 22:46 Para qué una agencia si existe Idealista
20. 23:59 Okupas: cómo encuentran los pisos
21. 25:12 Tipos de okupas y seguro de impago
22. 27:15 Caso real: los okupas se fueron en 2 horas por 4.000 €
23. 29:40 Por qué el casero pide tu contrato de trabajo
24. 32:34 Hipoteca para no residentes: entrada e ingresos
25. 33:33 Hipoteca para quienes viven con protección temporal
26. 34:02 Qué mira el banco: contrato de 2 años, autónomo 3 años
27. 35:08 La regla del 35 % y pisos de hasta 150.000 € cerca de Valencia
28. 37:44 Cuánto espera el vendedor la hipoteca: arras a 3 meses
29. 39:46 Hasta qué edad conceden hipoteca
30. 39:56 Operaciones difíciles y expectativas irreales
31. 42:36 Cien mil euros junto al mar: expectativas frente al mercado
32. 43:57 476 vídeos en un año: por qué la presencia en medios salva el negocio
33. 46:33 Noticias y vídeos de nicho: alcance frente a clientes
34. 47:42 Por qué Oleg firmó un contrato anual con la revista impresa
35. 50:03 Código SunClub: consulta con el fundador
36. 50:48 Tres consejos para quien empieza un negocio en España
37. 52:21 Español de nivel A2 y por qué no hay vuelta atrás
38. 53:50 Avance del próximo episodio

Cuánto te presta el banco: la regla del 35 %

El límite principal es que la cuota mensual no supere, más o menos, el 35 % de tus ingresos. Algunos bancos se mueven en el 30 %.

Oleg pone un ejemplo: «Aunque ganes mil quinientos, puedes pedir una hipoteca con una cuota de 500 euros. Eso es un piso de hasta unos 150 000». Las cuentas salen: con un interés de alrededor del 3 % anual y 30 años de plazo, una cuota de 525 € al mes corresponde a un préstamo de unos 125 000 €. Con una entrada del 20 %, llega para un piso de unos 150 000 €.

En Valencia ciudad apenas hay nada por ese dinero, pero en municipios del área metropolitana como Burjassot, Mislata o Sagunto se encuentran pisos de dos dormitorios en edificios de los años setenta. Más sobre precios en «Comprar piso en Valencia con 100 000 euros».

La entrada: ¿20 % o 40 %?

Si vives en España y compras vivienda para ti, el banco suele financiar hasta el 80 % del valor, así que la entrada parte del 20 %. En una hipoteca para no residentes, a los de países de la UE los bancos suelen darles hasta el 70 %, y al resto, alrededor del 60 %.

«Hay que contar con un 20 % de entrada como mínimo, sobre todo si no eres residente y no vives aquí. Y en general puede llegar incluso al 40», dice Oleg. Existen hipotecas al 100 %, pero según él, en la práctica los bancos piden al menos un 10 %.

A la entrada súmale los gastos de compra: impuesto, notaría y registro. En una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana suponen alrededor del 10–12 % del precio; el cálculo detallado está en «Gastos de compra de vivienda en la Comunidad Valenciana en 2026».

Qué ingresos tiene en cuenta el banco

• Por cuenta ajena. Según Oleg, los bancos han endurecido los requisitos: antes bastaba un contrato de un año; ahora suelen pedir al menos dos.
• Autónomos. El banco mira los ingresos declarados de varios años; Oleg habla de tres.
• Los ingresos sin justificar no cuentan: ni transferencias de conocidos ni criptomonedas. «Aquí no hay tu tía. ¿Quieres hipoteca? Pues a trabajar con todo declarado», responde Oleg cuando le preguntan por los ingresos online.

La documentación habitual: pasaporte y NIE, contrato de trabajo o declaraciones de autónomo, nóminas o justificantes de ingresos, extractos bancarios de los últimos meses y declaraciones de la renta.

Hipoteca para ucranianos con protección temporal

A quienes viven en España con protección temporal y pagan alquiler, Oleg les recomienda la hipoteca sin dudarlo: «Sí, sin falta. La hipoteca os sale más barata que el alquiler». La cuota mensual suele quedar bastante por debajo del alquiler de un piso similar.

Las condiciones son las mismas que para el resto de residentes: ingresos declarados, contrato de trabajo, entrada y gastos de compra. La protección temporal para ciudadanos ucranianos en España está prorrogada hasta el 4 de marzo de 2027. Antes de solicitar la hipoteca, pregunta en el banco cómo valora la fecha de validez de tu documento, porque cada banco tiene su criterio.

Edad máxima y plazo de la hipoteca

La hipoteca se concede a un máximo de 30 años; a no residentes, normalmente a 25. Además, al pagar la última cuota el titular no puede tener más de 70–80 años, y el límite exacto depende del banco. Si tienes 50 años, el plazo real será de 20–25 años y la cuota, más alta.

Cuánto tarda la aprobación y cómo no perder las arras

Desde la solicitud hasta la firma de la hipoteca suelen pasar uno o dos meses. El vendedor no siempre quiere esperar, así que conviene pactarlo de antemano.

«Cuando firmas las arras, se pueden hacer a tres meses. Es totalmente legal. Y además ponemos que, si la persona recibe, por ejemplo, dos negativas de los bancos, se le devuelven las arras, aunque por ley podrían no devolvérselas», explica Oleg.

Todavía más seguro es conseguir la preaprobación del banco antes de buscar piso. Así sabrás exactamente cuál es tu presupuesto.

La obra nueva como forma de prepararse para la hipoteca

Los promotores en España ofrecen pago aplazado sin intereses. Hasta la entrega, el comprador abona hasta el 40 % del precio y el 60 % restante lo paga al recibir las llaves; para esa parte casi todos piden hipoteca.

«El banco cuenta ese primer 40 % como entrada, y a la persona le dan la hipoteca por todo el 60 %. Y mientras se construye el edificio, tiene dos años para mejorar sus ingresos», dice Oleg. En ese tiempo se puede conseguir un contrato más largo o acumular ingresos declarados como autónomo.

Quién paga los gastos de la hipoteca

Con la normativa vigente, la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura de hipoteca los paga el banco. El cliente paga la tasación y, si la quiere, su propia copia de la escritura. El impuesto por la compra del piso sigue corriendo a cargo del comprador.

Preguntas frecuentes

¿Dan hipoteca a extranjeros en España?

Sí. A los residentes los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda; a los no residentes, el 60–70 %. La condición principal es tener ingresos declarados en una moneda estable y una cuota que no pase del 30–35 % de los ingresos.

¿Pueden pedir hipoteca los ucranianos con protección temporal?

Sí, si tienen ingresos declarados y contrato de trabajo. La protección temporal está prorrogada hasta el 4 de marzo de 2027, pero cada banco valora de forma distinta la vigencia del documento, así que conviene preguntarlo antes de solicitarla.

¿Cuánta entrada hace falta para una hipoteca en España?

Para residentes, normalmente desde el 20 %; para no residentes, del 30 al 40 %. Hay que sumar los gastos de compra: en una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, alrededor de otro 10–12 % del precio.

¿Hasta qué edad dan hipoteca en España?

El plazo se calcula para que al pagar la última cuota el titular no tenga más de 70–80 años, según el banco. El plazo máximo es de 30 años.

Sobre el experto

Oleg Grechko es fundador y director comercial de la inmobiliaria SFERO Real Estate (Valencia, Costa Blanca, Costa del Azahar). Con el código promocional SunClub ofrece una consulta personal gratuita. La conversación completa está en el pódcast de SunClub en YouTube (en ruso), en el reproductor de arriba.

• Web: sfero.es
• YouTube: @GrechkoOlegES
• Instagram: @sfero.realestate